Ход сделки при приобретении недвижимости в Праге

Схема оформления любого объекта недвижимости всегда обусловлена условиями конкретной сделки, однако чаще всего работает стандартная процедура. Первый шаг в этой процедуре - выбор самого объекта недвижимости и проведение переговоров с ее владельцем о цене и ходе продажи.

Второй шаг – внесение залоговой суммы, которая необходима не только как первый этап самой сделки, но и как демонстрация серьезного настроя продавца. Залог выплачивается либо самому продавцу, либо его представителю. Сумма залога, как правило, не превышает 10% от общей цены сделки, однако при расторжении договора между продавцом и покупателем эта сумма не возвращается. При этом следует учесть, что таким санкциям подвергается лишь покупатель, а для продавца риэлторские агентства такого не предусматривают, даже если продавец отказывается от сделки без уважительной причины. В таком случае покупатель просто получает свой залог обратно.

Ход этой процедуры подробно описывается в специальном документе, который называется резервационный договор. В нем также подробно описываются все условия сделки, а также оговаривается возможный ход отказа от купли-продажи недвижимости в Праге и санкции за любое нарушение условий договора.

Следующий этап – регистрация договора у адвоката или нотариуса. При этом обязаны присутствовать и продавец, и покупатель. Последний в этот момент также должен передать сумму на покупку недвижимости нотариусу на хранение. Этот факт также оговаривается специальным договором о хранении средств, и в нем максимально подробно излагаются все условия возвращения нотариусом всей суммы.

Сделка может состояться лишь в случае, если покупатель располагает всей необходимой суммой для оплаты сделки, а в случае если покупателем является фирма, она должна быть фактически зарегистрирована.

Помимо этого, следует учесть, что все документы сделки, а в их число входит в первую очередь сам договор купли-продажи объекта и заявление, подаваемое в кадастр недвижимости, должны быть поданы в кадастр по месту расположения объекта сделки. Они необходимы для изменения владельца. Готовить все эти документы должно агентство, которое занимается сделкой. Покупатель и продавец же получают документы от маклера только для согласования. После того, как будет внесена запись в кадастре (процесс ее внесения может занимать не более 3 месяцев и зависит от специфики кадастриального управления), а нотариус или адвокат передаст деньги продавцу недвижимости, сделку считают состоявшейся. При этом уже самое заявление о внесении записи в кадастр является блокировкой для объекта сделки для каких бы то ни было изменений.

Этот процесс может происходить ускоренными темпами в случае, когда речь идет о кооперативной собственности: в этом случае объектом является не сама недвижимость, а членство в кооперативе. Как правило, весь процесс занимает не более двух дней – в этот срок правление кооператива просто утверждает перевод членских прав на покупателя, что заверяется подписью и печатью. В случае же, когда речь идет о долевой собственности или передачи покупателю всех 100% долей, которые находятся в собственности компании-владельца, сделка может считаться состоявшейся, если местный суд утверждает покупателя компаньоном данного предприятия. В такой ситуации период сделки длится до 2 месяцев. Затем объект сделки фактически передается новому владельцу (если, конечно, договор не предусматривает иного хода событий), что утверждается специальным протоколом. Этот документ содержит полную перепись всего движимого имущества, показания счетчиков, наличие и количество необходимых ключей и т.д.

Наконец, на заключительном этапе новый хозяин недвижимости обязан перезаключить договор на поставку всех коммунальных услуг, которые связаны с эти объектом (включая услуги газоснабжения, подачи воды и электричества, а также телефонную связь). Также в этот период заключается новый договор о страховке и производится регистрация владельца недвижимости, как плательщика налога, в налоговой службе.

146